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互联网进化论互联网金融房地产怎样玩

发布时间:2020-03-10 11:22:03 阅读: 来源:柴油机厂家

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目前房地产+互联网金融的玩法虽多,但带来的新价值主要体现在较低的房地产投资门坎,和下降开发商的营销和资金本钱,购房者的个性化需求还未得到充分满足,大多是满足阶段性需求设计的商业模式,突破性的创新还比较少。

价值

互联网金融最容易切入的地方是我们的日常生活,而生活中最大宗的金融交易在房子上。因此,互联网金融+房地产,必定成为资本追逐的游戏。一旦绑定了房地产,可以玩出的花样一定很多。近期,各类P2P和众筹平台,不断联姻包括万达[微博]、远洋、银泰等地产巨头,推出各类互联网+房地产产品。

整体来看,目前房地产与互联网金融的结合,依托于P2P平台和众筹平台展开,前者提供与房地产相干的各类贷款,而众筹平台上的玩法更多,如筹资建房、筹资买房、租金收益权等。

玩法

1)P2P+购房者+开发商:下降购房门坎

在房地产+P2P的玩法中,最主流和成熟的是房屋抵押贷款,另外还有赎楼贷、首付贷和租金收益权产品等。

首付贷是伴随P2P行业发展新兴的贷款类型。目前大部分住房按揭贷款的首付比例都基本在房屋总价的30%以上,令很多刚需购房者和改良型购房者望而生畏,首付贷满足了购房者足额支付房屋首付款的短期贷款需求。

据零壹财经研究院监测,2014年全年主要P2P平台的首付贷业务的交易总额约为3到5亿元,出售首付贷产品的平台已有包括搜易贷、平安好房、搜房天下贷、房金所等9家。据零壹研究院估算,首付贷市场的总容量约为292.8亿元,因此该业务还具有较大的可发掘空间。

中国全部房地产销售额应当差不多在10万亿,只斟酌有5%的人有首付贷这类其他银行没有提供的需求,就已是一个巨大的市场。搜易贷CEO何捷在做客《互联网金融之夜》电视节目时,也表达了对这1巨大市场的期待。

2)众筹平台+开发商+投资人:理财为主

部份众筹平台则推出了筹资购房、卖出赚取差价的众筹项目。平台从开发商处以折扣价预定一批房源后,依托平台召募购房资金购买,并由第三方房产托管公司代为持有并管理众筹项目购买的房产,根据众筹参与者共同决定处置房产,负责寻觅有意向单独购买该房产的优良客户。房子转手出售以后,所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配,所得的收益作为投资收益。

该类产品是建立在看涨房价的预期之上,可以视为线上炒房团,受市场价格波动影响较大,风险较大。

3)众筹平台+开发商+购房者:营销为主

在前一种类型中,房子需要等待买家出现,筹资人材能获益,由于时间不确定,机会成本较高。因此,一些众筹平台将筹资人限定为有购房意愿的人。

如在某平台的一个众筹项目中,事前约定在成功后的预定时间内,平台组织众筹房源的竞拍,所有投资者都可参与,起拍价为众筹金额的1.1倍,出价最高者取得购房资历,而交易溢价则作为投资收益。在一定程度上,避免了出售的不确定性。

对开发商来讲,此类众筹能够有效地加快销售、消化库存,开发商虽然有让利行动,但削减了大笔的营销费用。

4)购房者+开发商:众筹建房

为了契合个性化需求,也有企业推出众筹建房项目,购房者可参与建房的全部流程。市场已出现的某个案例具体的操作以下:发起人通过微信等渠道发起筹资建房项目,申请人递交申请表、通过审核后,交纳100元订金便可进入购房微信群,项目的设计、户型、价格等,全部通过群员商讨决定,建立众筹家园小区,小区的初步设计方案中,房价在3500元/平方米之内,户型包括88平方米、93平方米、110平方米3种,可以办理银行贷款,每人限购一套,房价比市场水平最少便宜30%。

众筹建房目前展开较难,主要体现在拿地难、证照手续难、本钱控制难以及个人间利益的调和难。

5)P2P+商业地产开发商+投资人:权益类投资

以上的创新模式均集中在住宅类,近期还出现了商业地产+互联网金融的玩法,核心是开发商将旗下购物中心的多笔租金收益转让给投资人。

具体的操作是平台成立关联的商业保理公司,开发商挑选购物中心品牌商,将已构成的应收租金转让给保理公司后,包装成固定期限的理财产品转让给平台投资人,并由开发商提供担保。

某知名商业楼盘把200多个国内外品牌店面租约打包后做成保理业务,这些应收租赁就成了p2p平台的投资标的。

价值

那末,依托于P2P和众筹平台发展起来的房地产+互联网金融产品到底给借款人、投资人或开发商带来甚么新价值呢?

1)投资人角度

无论是筹资建房还是筹资买房,通过出售来获得溢价,大大下降了大众的炒房门槛,给投资人带来了新的投资途径。

丰富了房地产相干的借贷产品,投资人可以从中获益。比如,目前市场上首付贷产品整体借款利率保持在较低的水平9%左右,而给到投资人的利率在11%左右,中间2%的利差,一般由开发商让利补贴,并提供担保。投资人的收益则来自于借款人和开发商两方,而开发商的让利一部分会转嫁到购房者身上。

2)购房者角度

购房者也可以通过P2P借贷和众筹方式获益。

a 以首付贷为代表的借款产品,扫清了购房者的首付障碍,下降了购房门坎;

b 在以购房为目的的众筹项目中,开发商常常都有一定的让利行动,以低于市场20%-30%价格出售给购房者;

c 在筹资建房项目中,购房者乃至可以根据自己的个性化需求参与设计,这是传统途径没法做到的。

很多人测算众筹到底能让房价降多少,在《互联网金融之夜》开播时,众筹网CEO孙宏生和平安好房CEO庄诺略有分歧:孙宏生认为众筹能让房价下落50%,庄诺认为众筹主要节省了资金本钱和营销本钱,1本不低于20%。

3)二手房出售者

对二手房的出售方,用互联网金融的方法去做赎楼贷、换房贷,依照何捷的估计,我们给出去利率应当比其他非银行途径平均下降了30%,所以等于利率打了七折。

4)开发商

开发商一样获益很多。

a 无论是P2P项目还是众筹项目,开发商都可实现增进销售和快速去库存的目的,同时省去了大笔营销费用;

b 众筹建房的模式可以帮开发商减免大量的财务、融资和营销本钱;

c 新兴的商业地产项目,则下降了开发商大规模的资金压力,能够快速回笼资金;

d 众筹建房能够更好地满足购房者需求,有针对性地建设购房者服务社区,大大延伸了房地产行业的商业链条。

目前房地产+互联网金融的玩法虽多,但带来的新价值主要体现在较低的房地产投资门坎,和下降开发商的营销和资金本钱,购房者的个性化需求还未得到充分满足。由于开发商在各类模式中的补贴和担保措施,承当了较多的风险。因此,目前的互联网金融+房地产大多是满足阶段性需求设计的商业模式,突破性的创新还比较少。

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